Investissement, placement, patrimoine
Faire fructifier votre épargne en Israël
1. À qui s’adresse cette solution ?
Vous préparez votre alya dans 3 à 5 ans. Votre capital est aujourd’hui placé en France et vous souhaitez le faire travailler en vue de votre installation, sans l’exposer inutilement. L’idée : investir dès maintenant dans l’immobilier israélien, par étapes, avec des fonds placés sous séquestre chez un avocat.
2. SCPI française et droit à un appartement : ce qui se ressemble, ce qui diffère.
Il n’existe pas d’équivalent exact d’une SCPI en droit israélien. Nous reprenons son esprit (répartition des risques, vision patrimoniale), pas son cadre réglementaire.
L’esprit
Principe
Mutualisation
Source de gain
Cadre
Horizon
SCPI française
Parts d’une société qui détient un parc immobilier
Intégrée par la société de gestion
Loyers distribués
Société de gestion régulée
Long terme
Investissement immobilier
Droit d’acquérir un logement dans un projet
Obtenue en répartissant le capital sur plusieurs placements
Rendement annuel indicatif et plus-value à l’obtention des autorisations
Contrat, avocat israélien et loi de vente
Moyen terme, 3 à 10 ans
3. Trois paliers : plus tôt, mise plus faible, rendement plus élevé
Taux annuels indicatifs, non garantis. Chaque placement représente entre 10 et 30 % de votre investissement.
Palier 1
Début de projet
≈ 5 % / an
Mise de départ la plus faible, rendement indicatif le plus élevé, durée la plus longue (jusqu’à 10 ans).
Palier 2
Projet en cours
≈ 4 % / an
Autorisations en cours d’obtention ou obtenues, chantier lancé : le risque diminue, la mise augmente.
Palier 3
Livraison proche
≈ 3 % / an
Mise la plus élevée, visibilité maximale, horizon court (environ 3 ans).
4. La plus-value liée aux autorisations de construction
Au terme de 3 ans, l’investissement peut dégager un bénéfice indicatif de 20 à 30 % grâce à l’obtention des autorisations de construction. Un projet autorisé est moins incertain : la valeur des droits qui s’y rattachent augmente.
- Année 0 : versement des fonds sur le compte de séquestre, entrée dans les projets.
- Années 1 à 2 : démarches d’urbanisme, dépôt et instruction des autorisations.
- Année 3 : autorisations obtenues, valorisation des droits, point de sortie ou de poursuite.
- Années 4 à 10 : construction, livraison, puis conservation, location ou revente selon votre projet d’alya.
5. Vos fonds sous séquestre chez un avocat
Vos fonds ne sont pas versés directement à un promoteur ou à un organisateur. Ils sont déposés sur un compte de séquestre (compte fiduciaire) géré par un avocat et débloqués uniquement selon l’avancement du projet, dans le cadre du contrat.
Un avocat indépendant
Il vérifie le titre de propriété, les charges et les autorisations avant tout déblocage. En Israël, l’avocat est au cœur de toute transaction immobilière.
Des fonds séparés
Un compte dédié, distinct de ceux de l’organisateur, pour éviter tout mélange avec d’autres fonds.
Le cadre légal des acheteurs
La loi de vente (protection de l’investissement des acquéreurs) limite à 7 % du prix les sommes qu’un promoteur peut percevoir, sauf garantie, le plus souvent bancaire.
6. Exemples de profils (en shekels)
Simulation illustrative : 20 % du capital dans chacun des trois paliers (60 % investis) et 40 % conservés en réserve sous séquestre. Rendement annuel simple, sans réinvestissement. La plus-value de 20 à 30 % s’applique à la part investie, au terme de 3 ans, en plus du rendement annuel. Avant frais et fiscalité.
Hypothèses de calcul, pas des promesses. Les impôts éventuels sur la plus-value ne sont pas déduits.
Capital
150 000 ₪
400 000 ₪
900 000 ₪
Par palier (20%)
30 000 ₪
80 000 ₪
180 000 ₪
Rendement annuel
≈ 3 600 ₪
≈ 9 600 ₪
≈ 21 600 ₪
rendement / 3ans
≈ 10 800 ₪
≈ 28 800 ₪
≈ 64 800 ₪
Plus value / 3 ans
18 000 à 27 000 ₪
48 000 à 72 000 ₪
108 000 à 162 000 ₪
Total / 3 ans
≈ 28 800 à 37 800 ₪
≈ 76 800 à 100 800 ₪
≈ 172 800 à 226 800 ₪
7. Les étapes
- Entretien pour définir votre horizon d’alya, votre capital et votre profil.
- Choix de la répartition entre les trois paliers.
- Désignation de l’avocat et ouverture du compte de séquestre.
- Déblocage des fonds par étapes, selon l’avancement du projet.
- Suivi régulier jusqu’au terme, puis choix : conserver, louer ou revendre.
Document d’information à caractère général, ne constituant ni un conseil en investissement, ni une offre, ni une promesse de rendement. Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Consultez un avocat israélien et un conseiller fiscal avant toute décision.
8. Questions fréquentes
Mon capital est-il garanti ?
Non. Le séquestre sécurise le mouvement des fonds, mais l’investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.
Puis-je récupérer mon argent avant le terme ?
Le capital est immobilisé jusqu’au terme prévu pour chaque palier, de 3 à 10 ans. Les conditions de sortie anticipée dépendent du contrat.
Pourquoi répartir entre trois paliers ?
Pour équilibrer le risque : les projets en début de parcours rapportent plus mais plus tard, ceux proches de la livraison rapportent moins mais plus vite.
Que se passe-t-il si les autorisations tardent ?
La plus-value peut être repoussée ou réduite. Les fonds restent sous séquestre tant que les conditions de déblocage ne sont pas remplies.
Quelle fiscalité ?
Elle dépend de votre situation en France et en Israël. Les avocats déclarent désormais l’origine des fonds : faites valider votre dossier par un conseiller fiscal franco-israélien.